1)행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용,관리하기 위하여 작성 배치
2)농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위한 것으로 농지의 소유권확인,
세금감면 증명, 농협대출 등을 위해 작성하는 것이 아니다.
2.활용분야
1)농지 소유 및 임대차 현황파악 등 농지관리 업무의 기초자료
2)농업관련 자금지원 대상농가 선정 등 농정시책 추진을 위한 기초자료
3)기타 농업인, 자경 여부 등 확인
3.작성대상
1)농지에서 농작물을 재배하는 농업인 또는 농업법인
1000제곱미터이상(비닐하우스 등 시설인 경우 330제곱미터)의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우이다.
2)준농업법인
직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관, 지방자치단체, 농지법 시행규칙 별표1에 의한 학교, 공공단체, 농업생산자단체, 농업연구기관, 또는 농업기자재를 생산하는 자이다.
예)1세대에 2인이상의 농업인이 있을 경우 농업경영을 주로 하는 자를 대상으로 농가주로 등재
예)1000제곱미터(비닐하우스 등 330제곱미터)이상의 농지를 소유하고 있으면서 자경을 하지 않으면 농지 소유주는 작 성할 수 없고 임차인이 작성할 수 있음
예)농업경영이라 함은 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것으로 단순히 농작업을 도와주는 경우에는 농업경영에 해당되지 않으므로 농지원부는 책임을 맞고 있는 사람 명의로 작성
예)경작하는 농지가 여러 시, 구, 읍, 면에 소재하더라도 그 면적이 1천제곱미터 이상이면 농지원부 작성이 가능
4.농지원부 작성 관리기관
1)농업인
주소지 시, 구, 읍, 면, 동사무소
2)농업법인 또는 준농업법인
주사무소의 소재지 시, 구, 읍, 면, 동사무소
5.작성방법
1)농지원부의 신규작성은 시, 구, 읍, 면의 공무원이 농지의 소유 및 이용상황을 파악하며 작성하는 것이 원칙이나 그 작 성 및 변동사항의 정리가 누락된 경우에는 대상 농업인 등의 신청에 의하여 작성하거나 변동사항을 정리한다.
2)대상 농업인 등의 농지원부의 작성이나 변경사항의 정리를 신청할 때에는 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전 화를 이용하여 구두로 할 수 있으며 서신으로도 가능하다.
3)이 경우 특별한 서류가 필요하지는 않지만 임대차계약에 의하여 농지를 경작하는 경우에는 임차권이 있음을 증명하는 서류(임대차계약서 사본 등)등 권리관계를 입증하는 서류를 제출한다.
4)토지 소재지가 관내일 경우에는 직접 확인 후 작성하나 토지 소재지가 타 시, 군, 구일경우 경작현황을 토지 소재재 시, 구,읍,면, 동사무소 조회 후 세대별로 작성한다
5)등재사항 : 농업인 인적사항 및 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 농지일반현황 등이다.
6)자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 경작 조회 없이 바로 작성 가능하다.
7)농가주 승계: 한 세대에서 "동거(비동거)가족"이 농가주와 함께 농업경영을 영위하던 중 농가주의 사망, 이농, 탈농 등 의 이유로 더 이상 농업경영을 영위하지 않을 경우에는 가족 중 1인이 승계하여 농업경영을 계속하는 사실이 확인되고 농업승계인이 원할 경우에는 농가주 승계 처리가 가능하고 최초 작성일자는 그대로 적용한다.
예)농가주와 함께 농업경영을 하지 아니한 비동거가족은 농지원부를 승계할 수 없음.
6.작성시점
농지를 취득 또는 임차한후 농업경영을 하고 있는 것이 확인되는 시점이다.
예)임대차기간 연장신고를 하였다하여도 시기상 영농철이 아닌 경우 경작 현황을 확인할 수 없으므로 지금까지의 영농 사실이 입증되지 않으면 영농에 착수하여 야만 농지원부를 작성할 수 있음
예)신규로 농지를 취득한 후 영농의사는 있으나 아직 영농시기가 도래하지 않아 영농에 착수하지 않았다면 농업인으로 볼 수 없으므로 농지원부를 작성할 수 없음
예)농지소재지에 경작현황 파악이 곤란하다는 취지로 회신이 온 경우에는 당해 농지에 대한 경작현황은 농지원부에 등 재할 수 없음
예)겨울철 등 농한기에 일시 휴경하는 경우에는 농업경영관행상 경작하는 것으로 볼 수 있으므로 쌀소득 등 보전직접지 불금 관련자료, 농협에서 발행하는 객관적인 증빙서류 등 영농사실을 확인할 수 있는 자료나 농지소재지 농지관리위 원, 이장에 의하여 경작사실을 확인 받아 농지원부를 등재할 수 있음
예)수리조합비 등 과거의 증빙자료를 제출한다 하더라도 과거 경작사실을 확인하는 것은 현실적으로 확인이 곤란하여 농지원부를 소급 작성할 수 없음
7.발급처리기간
1)관내 농지
즉시
2)관외 농지
10일
예)농지원부 등본 발급시 그 경작 사실을 확인하여 발급하도록 하고 있으므로 또다시 농지원부 등본을 발급 신청하는 경 우에도 경작사실을 확인하여야 함
예)농번기나 동일 건으로 단기간 내에 여러번 발급신청시 담당자가 경작사실 확인이 필요 없다고 판단할 경우에는 경작 사실조회를 생략할 수 있음
8.근거법령
농지법 제51조, 동법 시행령 제71조
9.자경증명
자경하고 있는 농업인 또는 농업법인의 신청에 의하여 자경하는 것이 확인되는 경우 발급한다.
예)농업인이 자기 소유 농지에서 자경하는 경우에는 "자경증명" 발급을 할 수 있으나 임차 농지에 대해서는 발급할 수 없음
예)1000제곱미터 미만의 농지에서 연간 농산물 판매액이 100만원 이상인 농업인이 자기 소유 농지에서 농작물을 경작 하는 경우 자경에 해당되어 자경증명 발급
예)처분대상 농지도 자기 소유 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우에는 자경증명 발급이 가능 함
예)농막은 자경증명 발급대상이 아님
10.자주하는 질문
1)농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작사실을 기준으로 작성하고 있으므로 세대(주소지)가 다른 경우 각각 1000제곱미터(시설 330제곱미터)이상씩의 농지에서 농작물을 경작하고 있다면 경작자 모두가 농업인이 되므로 각각의 농지원부 작성이 가능하나, 동일세대에서 가족이 농업경영에 종사할 경우 그세대를 기준으로 작성
2)1000제곱미터 이상의 농지에서 조경수 판매를 목적으로 재배하는 것이 확인되면 농지원부 작성가능
3)조경수나 관상수의 판매목적의 경우 사업자등록을 하지 않더라도 영수증 등으로 판매실적이 확인되면 작성 가능
4)지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음
5)형질변경허가를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능
6)산지관리법에 의한 형질변경절차를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수등을 재배한 경우에도 농지원 부에 등재할 수 있음
7)공부상 지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년이상 이용될경우 농지법상 사실상 농지에 해당하여 농지원부에 등재 가능
8)법적 지목이 하천이라도 사실상 농지인 경우(3년이상 경작확인) 농지원부 작성대상
9)임대차 계약시 반드시 인감증명을 첨부할 필요은 없고 종중 소유 농지의 경우 임대차계약서를 작성할 수 없을 경우, 마을 이장등의 확인을 받아 등재할 수 있음
10)종중소유의 농지를 임차한 경우 중중 대표자나 총무와 임대차 계약 후 임차농지로 등재
11)콩나물 재배사 부지는 농지가 아니므로 농지원부 작성 대상이 아니나 콩나물도 농산물이므로 이를 생산하여 연간 판 매액이 100만원 이상이면 농업인에 해당함
- 보상금이 증액되려면 반드시 감정평가사에 의해 다시 평가를 하여서 금액이 증액되어야 한다. 협의보상에 응하면 유리한 점과 불리한 점을 비교하여 결정하면 될 것이다.
- 단, 세금문제의 유․불리 여부는 개별적, 시기별로 검토하여야 할 것임
2. 협의보상에 응하지 않으면 유리한 점
□ 보상금 증액가능성 존재 : 3번에 걸쳐서 다시 감정평가
□ 하자담보 책임의 면제 : 폐기물이 묻혀 있는 토지의 경우는 주의
3. 협의보상에 응하지 않으면 불리한 점
□ 보상금의 지연수령
□ 생활대책 등 불이익 가능성 존재
- 생활대책용지, 협의양도인 택지, 상업용지 우선입찰권 공급 문제에서 불이익이 있을 가능성 존재.
- 그러나 이러한 것은 사업시행자와의 협의 결과, 또는 사업시행별로 달라지므로 불리한 점이 아닐 수도 있으므로, 각 사업시행지역별로 자세한 정보를 입수하여 결정하여야 할 것이다.
※ 보상금 산정과정 이해하기
① 보상금은 감정평가업자의 평가(토지소유자도 추천권이 있음)를 거쳐 산정되고,
② 그 후 사업시행자가 손실보상협의요청(제목만 협의요청이지 실제는 협의가 아니라 오로지 그 가격에 도장을 찍을 것인지를 결정하라는 통보임)이라는 제목의 공문으로 보상금을 통보하면,
③ 피보상자는 사업시행자가 제시한 보상금에 응할지를 결정하는 것이고, 응하기로 결정하면 계약을 체결하고 보상금을 받으면 되고,
④ 불만이 있어 응하기 싫으면 가만히 있다가(이때 사업시행자는 자신에게 이의신청을 하라고 하는 경우도 있으나 이는 전혀 불필요한 절차임) 사업시행자가 수용재결을 신청하면 그때 자신의 의견을 지방자치단체에 제출하면 되고,
⑤ 토지수용위원회에서 수용재결(다시 감정평가실시)이 되면 그 재결에 승복할 지를 판단하여 승복하기로 한다면 보상금을 찾으면 되고, 승복하지 않기로 한다면 이의신청(행정심판)을 하고(다시 감정평가 실시), 그래도 불만이 있다면 행정소송(다시 감정평가실시)을 제기하는 것이다.
제2장. 보상대상자가 보상금 증액을 위해서 하여야 할 일
1. 정보공개청구
- 본인 소유 토지 및 지장물, 권리에 대하여 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구한다.
2. 감정평가서 검토
- 평가의 적정성에 대해서 검토한다.
- 단, 감정평가서 검토는 일반인으로서는 어려움이 있다. 따라서 처음부터 로펌 강산과 상의하는 것이 좋습니다.
3. 조속재결청구여부 결정
- 최근 조속재결청구권이 무엇인지도 모르고 마구잡이로 조속재결을 청구하는 경향이 있다. 도대체 왜 그러는지 이해가 안 간다.
- 조속재결청구는 말 그대로 빨리 수용재결을 하여 내 토지나 지장물의 소유권을 취득하여 달라는 청구인 것이다.
- 따라서 수용재결의 취소를 구하는 사람이나 사업취소를 주장하는 사람은 하지 말아야 하는 것이다.
4. 다른 사람 보상정보 입수 노력
- 형평성 위반
5. 의견서 제출 : 반드시 기간 준수
- 협의보상에 응하지 않으면 강제로 수용하기 위해 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하고, 그러면 관할 토지수용위원회는 수용재결신청토지소재지의 시․군․구에 관련서류를 송부하여 열람공고 요청을 하고, 시․군․구의 장은 14일간 공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 통지하여 열람하도록 하고 있다.
- 토지소유자 또는 관계인은 열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장(사업시행자가 아님)에게 의견서를 제출할 수 있다(령15조4항).
6. 이의신청서 제출 : 반드시 기간 준수
- 수용재결에서 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 산정하여 통보를 한다.
- 불만이 있으면 이때 비로서 이의신청(행정심판의 성격을 가진다)을 한다.
- 신청기간은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내이다.
- 물론 이의신청을 하기 전에 정보공개를 청구하여 감정평가서를 입수하여야 검토하고, 이를 이의신청서에 기재하면 좋다.
- 이의신청을 하면 다시 감정평가를 하여 보상금을 산정한다.
- 이의신청을 하여도 수용재결 보상금보다 낮아질 수는 없다.
※ 보상금 수령여부
수용재결의 취소를 구하는 경우가 아니라면 “이의유보”를 하고 수용재결금을 받아도 되고, 또는 “이의유보”를 하고 공탁된 수용재결금을 찾아도 된다.
7. 행정소송 제기
- 수용재결을 받고 바로 제기해도 무방하고(이때는 수용재결서를 받은날로부터 60일내에 소 제기하여야 한다), 이의재결를 거친 후 제기(이때는 이의재결서를 받은날로부터 30일내에 제기하여야 한다)해도 무방하다.
- 보상관련소송은 법원이 선임한 감정평가사가 다시 감정평가를 하여 보상금을 결정합니다. 즉, 감정평가사가 평가를 통하여 보상금을 결정하면, 법원이 이를 기초로 보상금을 정하는 것입니다. 따라서 보상에 관한 탁월한 지식과, 감정평가서를 분석하는 능력, 감정평가사와 논쟁을 할 수 있는 정도의 실력을 갖춘 변호사가 정당보상을 이끌어 내는 것입니다.
[준비서류]
- 손실보상협의요청서 복사본
- 토지사진(찍은 날짜가 나오게 일반카메라로 촬영요망. 각5매정도 인화)
- 지적도
- 토지이용계획확인원(사업인정고시당시)
- 감정평가서(입수된 경우)
- 잔여지 수용청구, 잔여지 가치하락이 있는지 검토
- 자신의 주장 요약서면(비교표준지, 형평성 여부, 개별요인)
- 수용재결서 사본, 수용재결시 제출하였던 의견서
- 이의재결서 사본, 이의신청서
제3장. 가장 자주하는 질문
1. 예상보상금은? 증액가능성은?
보상금은 얼마나 나올까요? 지금보다 얼마나 올려줄 수 있나요?
보상대상자가 가장 묻고 싶은 말이고, 실제로 저희가 가장 많이 받는 질문입니다. 그러나 위 질문에 답을 하는 사람이 있다면 이는 진실성을 의심해 보아야 할 것입니다.
위 질문에는 대답을 하기가 어렵습니다. 이유는 간단합니다. 강산은 13년이 넘게 재판과 상담 등을 하면서 수많은 감정평가서를 직접 분석하고, 고민을 하여 보았고, 또한 수많은 감정평가사님들과 교류하면서 대화를 하여 보았지만 정확히 맞추는 것은 어렵습니다. 물론 워낙 많은 업무를 수행하여 어느 정도는 예상이 가능할 수도 있으나, 그것이 무슨 의미가 있겠습니까. 어차피 책임질 수 없는 예상치인 것을…. 아직 담당 감정평가사조차도 정해지지 않았는데 무슨 수로 정확히 그 금액을 맞추고, 예상하겠습니까. 보상금 산정은 100% 객관적인 데이터를 가지고 하는 것이 아닙니다. TV 토론을 보면 같은 사안에 대해 어떻게 저렇게 의견이 다를까 라는 생각이 들 정도로 가치관에 따라서 견해 차이가 크게 납니다.
정확한 보상금과 증액예정금액은 오로지 담당 감정평가사만이 결정할 수 있는 것이기 때문입니다. 강산이 아는 것은 어떻게 준비하면, 또는 어떻게 재판을 하면 더 증액이 될 가능성이 높은 가라는 방법론 입니다. 강산이 여러분들에게 알려 줄 수 있는 것은 그 방법론이지 아직 구체적인 자료조차도 없는 상태에서 구체적인 보상금 액수가 아닙니다. 따라서 위와 같은 질문에는 답변이 어려운 것입니다. 물론 진실성을 보고자 질문을 할 수도 있겠지만…. 다만 다음과 같은 언론보도내용이 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
한겨레신문 2004.12.16.
… 조건변경 없을 경우 보상 때 제시된 보상액에 합의하지 않고 소송으로 가는 경우도 애초 평가액에서 5% 이상 보상액이 오르기를 기대하기는 힘들다는 것이 평가사들의 말이다.… 여기에 협회 차원에서 평가액을 모두 전산입력해 이미 평가된 선례를 중시하면서, 이 선례에서 크게 벗어나게 평가할 경우 명확한 근거를 요구하고 있는 것도 한번 평가가 이뤄지면 여기서 5% 이상 차이가 나지 않게 되는 큰 요인이 되고 있다. …
2. 아무 변호사나 선임해도 괜찮은가요?
개발관련 소송은 매우 전문적인 분야입니다. 따라서 개발사업을 주로 취급하는 변호사를 선임하는 것이 좋습니다. 특히 감정평가로 보상금이 다시 결정되므로 감정평가를 잘 아는 사람이 가장 좋습니다. 선무당이 사람 잡는다고 하였습니다. 전문분야가 내과인 의사에게 외과수술을 맡기는 거와 같습니다. 가끔은 더 황당하게 의사가 아닌 자에게 맡기는 분들도 있지요. 보상이나 개발사업 관련 소송도 마찬가지입니다.
또한 예를 들어 10%이상 오르지 않으면 선임비를 받지 않는다는 유혹도 있지요. 왜 그럴까요. 그 말이 끌리면 그냥 그 사람을 선임하세요. 저희 강산은 절대로 그렇게 약속하지 않으니까요. 그러다 손해를 보는 경우가 생기는 것도 그 사람의 운명이려니 생각합니다.
3. 지방도 법무법인 강산에게 맡길 수 있나요? 네! 가능합니다.
보상금 증액소송의 관할은 ①피고 주소지나, ②토지소재지 중에서 택일이 가능합니다. 따라서 현재 한국토지공사나 대한주택공사의 소재지는 분당이므로 당연히 가능하고, 특히 수용재결을 다투는 소송, 기타 수원지방법원 관할지역에 본사가 있는 공사 또는 사업시행자는 비록 토지가 지방에 있더라도 강산을 선임할 수 있습니다.
한편 강산은 서울과 수원, 홍성에 사무소를 두고 있어 당연히 서울이나 수원, 홍성은 가능하고, 기타 인천, 의정부, 대전까지도 강산이 직접선임이 가능하고, 그 외의 지방은 저희 네트워크 변호사를 이용하시면 됩니다.
4. 언제까지 소송을 제기하여야 하는가요?
수용재결서를 받은 날로부터 60일 내, 또는 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내에 반드시 제기하여야 합니다. 위 기간이 지나면 소송이 불가합니다.
5. 소송을 제기하면 돈을 못 찾는가요?
수용재결취소, 사업자체 취소를 구하는 소송이 아니라면 수용재결 후에 이의유보하고 돈을 수령하거나 공탁금을 찾아도 소송제기 가능합니다.
6. 소송기간은 얼마나 걸리나요?
대략 약 6개월 - 10개월 정도 소요됩니다.
7. 변호사에게 소송을 위임해도 법원에 가야하나요?
변호사에게 소송을 위임하면 의뢰인은 법원에 가지 않아도 됩니다. 변호사가 아닌 법무사, 기타 일반인의 도움을 받는 경우는 반드시 본인이 법원에 가야합니다.
8. 변호사 아닌 자에게 수용재결, 이의신청을 맡기려고 하는데?
최근에 토지보상 문제를 변호사에게 맡기지 않고, 직접 자신이 수행하는 경우 또는 변호사가 아닌 자에게 맡기는 경우가 있어 그 이유를 물어보았더니,
① 변호사는 수임료가 비싸서,
② 어차피 수용재결, 이의재결은 감정평가사가 다시 감정을 하여 그 결과에 따르는 것이므로, 굳이 변호사가 없어도 무방하기 때문이라는 것이었습니다.
참으로 안타깝습니다.
최종적인 변호사 보수는 의뢰인과 협의에 의하여 결정되는 것이고, 법무법인 강산만 해도 수용재결, 이의재결단계에서는 착수금도 받지 않고 오로지 증액되는 돈의 7% 내지 20% 정도의 성공보수만 청구하고 있는 실정인데, 무조건 변호사 보수가 비싸다고 오해를 하고 있는 것입니다.
그리고 최대의 문제는 변호사가 아닌 자는 ①감정평가사를 직접 대면하여 그 주장을 펼칠 수 없다는 것과, ②재결과정에서 현장이 훼손되거나 지장물이 없어진 경우 행정소송에서 보상금 증액이 안되는 경우가 너무나 많다는 것입니다. ③한편, 사업시행자 업무를 대행하게 할 경우 변호사법 위반시비에 걸려 절차가 지연되거나 더 많은 돈을 주고 협의하는 경우도 있습니다. ④또한 잘못된 지식을 가지고 잘못 대응을 하면 그 피해는 너무 큰 상황입니다.
9. 좋은 변호사를 선임하는 방법은?
☐ 전문성이 있는지
예를 들어 보상금을 증액시키는 재판의 경우 감정평가금액이 증액 되지 않으면 증액 불가. 따라서 전반적으로 보상금 증액은 사건에 있어서는 무엇보다도 전문성이 중요.
☐ 경험과 정보력이 있는지
경험과 정보력이 있어야 최선의 보상대상자 대변이 가능함. 조금만 또는 아주 피상적으로 알고 있는 사람을 전문가라고 만나면 선임하지 않은 만도 못하는 사태 초래.
☐ 진실성이 있는지
진실성이 없이 자신만의 이익을 추구하는 자를 잘못 선임하여 잘못 판단하면 큰 손해를 봄. 특히 협의보상에 응할지 여부, 재판 대응 문제 등은 진실한 답변이 중요함. 보상대상자, 조합 등이 정직하지 못한 답변을 듣고 잘못 대응을 하면 손해를 입을 수도 있으나 전문가라는 그 사람은 아무런 손해가 없음.
10. 법무법인 강산을 선임시 소송비용은?
(1) 소송 비용 내역
가. 인지대 : 1억 청구시 45만원
나. 송달료 : 기본송달료 : 10만원
다. 감정비 : 약 80만원 정도에서 200만원 소요
인지대, 송달료, 감정비는 승소시 전액 환수가능
(2) 변호사 보수
가. 원칙 : 협의로 결정합니다.
많은 분들이 비용이 얼마인지를 먼저 질문하시는데 이 부분은 정확한 정보를 알고 나서야 결정이 가능한 것입니다. 협의내용에 따라서 선임비용은 달라질 수도 있으니 일단 문의를 하시기를 바랍니다.
다만 강산은 강제수용방식과 관련하여수용재결과 이의신청 단계에서는 착수금은 없고 성공보수만을 받고 있으며(물론 일정한 경우 착수금을 받는 경우도 있습니다), 행정소송의 경우는 착수금은 500만원정도(물론 액수나 난이도에 따라 증가되는 경우도 있습니다)되며, 성공보수는 대략 증액되는 돈의 7%에서 20%정도를 청구합니다. 물론 착수금 없이 성공보수로만 행정소송을 선임하는 경우도 있습니다.
- 선임료는 신용카드로 지불하셔도 좋습니다.
- 현금영수증 요청시 교부합니다.
정비사업, 도시개발사업에 있어서 각종 재판은 협의로 결정합니다.
나. 예외 : 의뢰인이 제시한 비용으로 선임할 수도 있습니다.
강산에게 유익한 정보를 제공하여 주신 경우, 기타 저희 법인이 필요하다고 결정하는 경우에는 의뢰인이 제시한 비용으로 선임할 수도 있습니다.
제4장 왜 법무법인 강산을 찾는가요?
1. 한 차원 높은 정보와 지식
강산만큼 정보와 지식을 가진 곳이 있던 가요. 강산은 1995년부터 아무도 거들떠보지 않던 개발사업 분야를 연구하고, 수많은 상담, 설명회, 재판을 담당하여 왔습니다.
통상 변호사로서 가장 쉬운 것은 보상금 증액 재판을 맡는 것입니다. 나머지 서비스내용은 그야말로 공익활동이라는 생각을 갖지 않으면 할 수 없는 분야입니다. 죄송하지만 보상대상자, 토지등소유자들은 눈에 보이는 재판 말고는 다른 서비스에 대해서는 비용을 지불하려고 하지 않았고, 그럼에도 불구하고 강산은 오직 개발사업 분야를 리드하고 보상대상자, 토지등소유자의 권익을 완벽히 보호하려면 오히려 보상금 증액 재판 이외의 합리적 조합운영, 조합장 해임, 시공관련 문제점 등 각종 서비스에 대한 연구가 더 필요하다는 역발상으로 현재에 이른 것입니다.
참여정부 들어 개발사업이 늘자 갑자기 보상금증액 재판을 전문적으로 한다는 곳이 생겨났습니다. 과연 누가 전문적인지의 판단은 결국 보상대상자나 토지등소유자의 몫이라 사료합니다. 보상금관련 재판, 개발사업 관련 재판, 조합관련 재판, 명도재판 등은 실로 고도의 전문성을 요하는 부분이 있어 잘못 선임하면 자신의 권익을 다 찾지 못할 수도 있습니다.
2. 수많은 고문계약 체결을 통한 현장경험 축적
강산만큼 고문변호사를 맡고 있는 곳이 있던 가요. 강산은 사업시행자로서는 한국수자원공사, 경기도시공사, 강원도개발공사, 오산시, 현대F&G의 고문변호사를 맡고 있고, 보상대상자 또는 토지등소유자들로서는 행정복합도시 주민대책위원회, 아산신도시 2단계 주민대책위원회, 송파신도시 주민대책위원회, 전주혁신도시 주민대책위원회, 양주‧옥정지구 주민대책위원회, 고양 삼송지구 주민대책위원회, 영종도 경제자유구역 주민대책위원회, 탕정 삼성지방산업단지 재정착발전위원회, 고양 덕은 도시개발사업조합, 구미 문성2지구 도시개발사업조합, 수원세류주거환경개선사업, 인천도시재생사업지구 등 약40개 대책위원회 또는 조합의 고문변호사를 맡고 있습니다.
3. 전문서적 출간
개발사업 관련 전문서적을 낸 곳이 있던가요. 강산은 2003년도에 그동안의 실무경험을 집대성하여 「실무토지수용」이라는 책을 편찬한바 있습니다. 이 책은 판례는 물론 이론이 집대성되어 있고, 변호사 선임 없이 재판을 하는 분들을 위하여 각종 서식까지 실려 있습니다.
또한 「토지보상특별노하우 139선」, 「초보자가 꼭 알아야 할 토지보상기본노하우」, 「판례로 배우는 정비사업」「도시재생사업 해설」등을 저술하여 일반인들에게 큰 도움을 드리고 있습니다.
4. 엄청난 실적
강산만큼 실적이 있던가요. 저희는 14년간의 수많은 재판실적이 있습니다. ‘로마켓’이라는 사이트에서 행정소송이라는 검색어로 검색을 하시면 행정소송 상위 1%입니다. 특히 어느 한 분야가 아닌 개발사업 전반을 아우르는 실적이 매우 중요합니다.
5. 탄탄한 네트워크 구축
강산만큼 네트워크가 갖춰져 있던가요. 개발사업 분야는 보상만 잘 안다고 보상대상자 또는 토지등소유자의 권익을 보호할 수 있는 곳이 아닙니다. 우선 감정평가사, 공인중개사, 정비회사, 회계법인, 은행, 교수, 각 관련 민간회사, 각 사업시행자, 공공기관 등이 함께 조화를 이루어야 진정으로 완벽한 권리보호를 할 수 있는 것입니다.
6. 연구소 운영
개발사업 분야 연구소가 있던가요. 강산은 2003년부터 부설 『한국손실보상실무연구소』를 운영하여 왔고, 연구소는 공익사업의 시행에 따른 많은 문제를 실무와 접목하여 연구함으로써 공익사업분야를 학문적으로나 실무적으로 한 단계 승화시키기 위해 노력하고 있고, 특히 여러 실무가들이 참여하여 보상대상자에 대한 정당한 보상이 이루어지면서도 공공복리에 충실할 수 있는 제도 마련에 혼신의 힘을 기울여 손실보상 분야의 발전에 기여하고 있습니다.
또한 『사단법인 한국도시개발연구포럼』과 제휴하여 정비사업과 도시개발사업 분야를 연구하고 있고,
또한 『세종 부동산아카데미』와 제휴하여 비도시지역 개발에 대한 노하우를 축적하고 있습니다.
7. 홈페이지 운영
제대로 된 홈페이지가 있던가요. 강산은 개발사업과 관련하여 사업시행자와 토지등소유자의 관련정보의 형평을 추구하기 위하여 2003년부터 홈페이지를 운영하고 있습니다.
토지보상의 모든 것 : 보상박사 (www.bsbs.kr)
8. 엄청난 공부
강산은 반드시 승소하기 위하여 도시개발아카데미가 주관하는 〖도시개발전문가 과정〗(3개월 과정, 매주 화요일, 목요일 3시간씩)을 대표변호사를 비롯하여 전 직원이 수강하였고, 특히 대표변호사는 무려 연속 4회, 1년2개월에 걸쳐 처절하게 교육을 받았습니다. 그리고 그 외에도 1년에 1,000만원이상의 비용을 투입하여 개발사업 분야에 대한 교육을 받고 있습니다.
9. 국내 최고액 보상 컨설팅 수행
강산은 100억원 이상의 보상을 받으신 분들이 자주 찾는 곳입니다. 강산은 국내 최고액인 1,500억원에 대한 컨설팅을 수행하였고(신행정수도), 450억원 보상금 증액재판(서울) 등을 수행하였고, 최근에는 50%이상 증액시키는 결과를 도출하였습니다.
10. 협상참여
강산은 행정복합도시, 아산신도시2단계 등 주요지구의 협상에 직접 참여하여 현장 소식에 정통합니다.
11. 전문위원 선임
강산은 전문성을 인정받아 국회 입법지원위원, 국민권익위원회 자문위원, 매일경제신문 토지상담위원, 경기도시공사 뉴타운 전문위원, 나라방송 부동산 재테크 강사, MBC 일요일 일요일 밤에 자문위원, 수원시 민자유치심의위원 등을 맡고 있습니다.
12. 사업협의회 위원 선임
강산은 00시 촉진사업 사업협의회 위원을 맡고 있습니다.
13. 재건축조합장 직무대행자 선임
강산 대표변호사 김은유는 신반포1차 재건축조합의 조합장 직무대행을 맡고 있습니다.
14. 추진위원회, 조합이 법무법인 강산을 선임하여야 하는 이유
① 보상절차에 정통하므로
복잡한 토지수용 절차를 제대로 밟지 못하면 그 피해는 실로 큽니다.
② 조합 실무 절차에 정통하므로
강산은 조합장직무대행, 사업협의회 위원 등을 직접 맡고 있어 실무 절차에 매우 정통합니다. 특히 설계, 시공, 준공검사 등과 관련하여 그 준비된 내용을 조금이라도 들으신다면 아마 깜짝 놀라실 것으로 확신합니다.
③ 매도청구, 명도청구에 정통하므로
매도청구 소송, 명도청구 소송을 잘못하면 그 피해는 생각하기도 싫습니다.
④ 조합관련 형사문제에 정통하므로
강산 대표변호사 임춘택은 서울중앙지검 부장검사, 수원지검 부장검사, 창원지검 차장검사, 홍성지청장 등을 역임하고 2008. 3. 퇴임한 후에 정비사업, 도시개발사업에 따르는 형사문제를 주로 취급하고 있습니다. 형사담당 변호사들이 정비사업, 도시개발사업 절차를 몰라 의뢰인들이 답답했던 점을 말끔히 해소할 수 있을 것입니다.
⑤ 최고의 네트워크를 갖추고 있으므로
강산은 한국도시개발연구포럼, 화인경영회계법인, 기린 합동 법무사 사무소, 감정평가사 등과 제휴하여 원-스톱 서비를 제공합니다.
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