송학사랑

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땅에 너온 것은 땀으로 ......

며칠 전부터 인터넷을 통해 봐두었던 땅 중에 김해 상동쪽 대지와 경주 천북 땅을 보기로 했다.

먼저 상동땅에 도착하여 부동산업자를 만나니 땅주인은 여자이며 인터넷 채팅에서 만났단다.

예전에 2채가 있었는데 멸실신고를 했고 주위에 조금의 밭도 가꿀수 있단다.

현재 집터에는 대나무만 무성하게 올라오는데 처음 올라오는 대가 너무 부드러웠다.

집앞을 막고 있는 큰 공장이 없다면 시원하게 앞이 튀여 참 촣겠다는 생각이지만 그 공장이 비켜 줄리가 없는 상황이다. 1억.....

경주 천북으로 향했다.

대 160평 전 800평 2억5천

밭 일부는 고추농사가 한창인데 옆집 할머니가 부치고 있고 나머지 밭에는 어디서 흙을 부어 놓았다.

그것도 돌이 70%이상 포함된 ....

맞은편에 대지로 잘가꾸어진 땅도 있었다. 평당 35만원 1억4천만원

언덕위라 시원하게 튀어 있었지만 방향이 북쪽으로 튀여 있고 남쪽은 산이다.

주변에 먼저지어진 이쁜집들이 3채있고 방법시스템이 잘되어 있는 것으로 보아 도시사람들이 들어와서 지은 집인 것 같다.

주변에 골프장 40만평, 수목원 150만평이 들어선다며 선전한다.

굳이 산다면 집과 밭이 있는 것으로 가겠는데.....

처가집에 들렸다.

사가지고 간 냉면을 급하게 삶아 점심을 떼우고 주변의 땅도 구경했다.

성지리가 화산리에 비해 땅값이 비싸다.

팔 땅이 없어 그런가? 면사무소와 가까워 그런가? 잘사는 동네라 그런가?

보통 논이 27만원 이상이다.

골짜기에 있는 논이 마음에 든다는 마나님!!

동서가 급하게 마음 먹지말고 기다리란다. 조용히 알아보고 판다면 연락 주겠단다.

장모님이 잡아주는 이쁜 오골개로 찐하게 한잔 먹고 다음날 김해에 들려 화분에 물을 주고 집에와서 신문을 뒤적이다 일광의 전원 주택지가 평당 50만원이래서 보러갔다.

화전리 초등학교 뒤라고 해서 갔는데 한참이나 떨어진 산꼭대기를 벌목만해 놓고는 ......

경사각도 30도 어떤식으로 구획정리를 할찌 감도 잡히지 앟는다.

온 김에 최사장집에 들러 함께 아꾸찜으로 저녁을 먹고는 주변에 좀 알아봐달라고 부탁하고 돌아왔다.

마음은 급한데 ........  마땅한 물건이 없다.

6월 18일 11시

원동농협에서 계약을 하기로하고

마음이 약해 수시로 변하니 일시불로 하자고 제의했더니 OK다.

아마 본인도 내가 마음이 변할까 겁나는 모양이다.

농협의 차장쯤 되는 아줌마 직원이 딸기며 자두를 준다. 농촌의 정이랄까? 모두가 가족닽은 분위기가 물씬 풍기는 농협의 사무실이다.

법무사(허성환), 부동산, 농협직원(류형곤대리)이 배석한 가운데 간단히 서류를 건네 주었다.

현재 가지고 있는 금액이 4,000만원이라 나머지는 농협에서 융자를 받아야 한단다.

농협직원이 2시까지는 내통장으로 바로 입금을 시켜 주겠단다.

법무사 직원은 2시까지 입금이되도록 할려면 빨리가서 서류를 접수해야 한다며 먼저 일어선다.

강변횟집에서 매운탕으로 함꼐 점심식사를 했다. 부동산(임정섭친구),정사장(동네형님),농협대리,임정섭,나 5명이 함께하는데 보상에 대해 열띤 토론이 오간다.

땅은 팔았는데 돈은 일부만 입금되어 있는상태에 계약서고 뭐고 서류는 하나도 없다.  

조금은 횅하니 가슴이 빈다.

이왕 이렇게 된거 짐까지도 모두 철수하고 깨끗이 잊기로 했다.

애써서 가지고 와서 조립한 평상, 몇년간 잘 보관해둔 캐비넷을 두고 오기로 했다.

마땅히 보관할 장소가 없어서.... 아깝다. 재료비만 15만원상당이 들었는데......

모두 차에 싣고 어느정도 다잡아가는 땅을 마지막으로 바라본다.

기계의 힘을 다시 한번 실감하고 진작에 기계를 동원하여 준비를 할 걸하는 아쉬움이 남는다.

 이제 막 싹을 튀운 상추와 무, 부추 그리고 꽃을 피우는 가지와 고추,호박...

이걸 두고 가자니 발이 떨어지지를 않는다.

그래도 결정난 것 ...  빨리 잊는게 몸에도 좋지.....

이제 어디가서 이런 땅을 살 수 있을까?

토지 보상 (투자가이드)

◆ 수용으로 인한 토지 보상비 시가의 90%선이면 무난 ◆

행정중심복합도시 예정지역을 비롯해 서울 뉴타운, 기업도시(무안ㆍ무주ㆍ원주ㆍ충주 등), 혁신도시 건설 등으로 토지보상 '붐'이 일고 있다.

그러나 보상제도는 일반인이 체계적으로 접하기 어렵다.

좀 더 많은 보상금을 기대한다면 돈이 되는 토지보상 정보를 알아야 한다.

이에 땅을 수용당하는 사람의 처지에서 최소한의 지식으로 최대한의 권리를 찾도록 도움을 주기 위한 상식을 정리해 본다.

첫째, 공익을 알아야 토지수용을 안다.

공익사업에 들어가야만 토지를 수용할 수 있다.

물론 '공공필요에 의한 공익사업'에 들어가는 사업이라고 해도 모두 수용할 수 있는 것이 아니라 건설교통부 장관이 '수용'할 수 있는 사업으로 인정해야만 한다.

기업도시ㆍ혁신도시ㆍ택지개발사업 등은 수용할 수 있는 공익사업이다.

그러나 시장관사, 보건소 건축 등은 공익사업인 것으로 보이지만 토지를 수용 할 수 있는 사업은 아니다.

보상받는 사람이 사업인정 고시(건교부장관이 최종 승인)일 전에 묘목을 심거나 건물을 증축하는 것은 위법이 아니다.

하지만 사업인정 고시 이후에는 증가된 지장물, 즉 수용토지 위에 속해 있는 모든 것들은 엄밀히 말해 보상 대상이 아니다.

둘째, 공용수용 절차를 정확히 파악하자.

일반적인 토지수용의 절차는

사업인정 → 토지 및 물건조서 작성 → 감정평가 → 협의 → 재결의 순서가 된다.

하지만 주공과 토공의 택지개발사업은 먼저 토지 및 물건조서 작성이 이뤄지면서 계획승인(사업인정 의제)이 되기도 한다.

따라서 계획승인 이전에 추가로 토지 및 물건조서가 작성될 수 있다.

이 경우 공사의 직원이 선심 쓰는 양 물건 추가를 해주면서 "이번에는 양보해 달라"는 요청에 대해 고맙게 생각할 이유는 없다. 이는 보상받는 자의 당연한 권리이기 때문이다.

셋째, 보상받는 사람은 보상 대상에 누락되는 재산이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하다.

또 보상의 대상은 때로는 못 쓰게 된 나머지(잔여지, 수용된 땅 의 나머지를 활용할 수 없는 경우)도 보상 대상이 된다.

못쓰게 되지는 않았어도 의미 없어져 버리는 재산(예를 들어 댐이 건설되면서 강 건너에 과수원이 있어 관리가 되지 않는 경우) 역시 보상에 포함되어야 한다.

넷째, 토지보상은 시가와 현황 기준이 대원칙이다.

여기에 단서가 하나 붙어 있다. 법규에는 공시지가를 기준하라는 것이다.

이 구절은 공시지가로 보상하겠다는 이야기로 오해할 수 있지만 그런 의미는 아니다.

토지보상법에는 '토지의 평가는 공시지가를 기준으로 감정평가하라'는 말이 있는데 이는 공시지가로 보상을 하라는 의미가 아니라 평가의 과정(산식)을 공시지가를 기준으로 하라는 의미다.

다섯째, 모든 권리를 찾아라.

일반적으로 많이 발생하는 사례인 일반영업과 영농손실, 축산업에 대한 보상 외에도 관행적 영업도 보상된다.

▶구멍가게라도 허가를 받지 않고 영위하여도 영업보상의 대상이 된다.

소위 관행적으로 해온 영업도 사업인정고시일 이전부터 해왔다면 영업 손실보상의 대상이다.

여섯째, 보상제도의 핵심은 토지평가다.

따라서 토지평가 전부터 토지평가에 필요한 실거래 자료를 수집해두자. 실거래 계약서는 시가의 결정적 증거가 된 다.

보상받는 당사자들이 철저한 시가계산에 필요한 증거자료를 취합해 제시해서 제대로 된 가격을 평가받도록 해야만 한다.

일곱째, 보상은 시가의 90% 선에 손을 내미는 것을 고려해 볼 필요가 있다.

토지 보상금액이 시가의 90% 선에 근접한다면 지장물(주택ㆍ나무ㆍ담장 등) 보상이 있기 때문에 결코 손해 보는 거래는 아니다.

물론 저마다 시가의 기준이 달라 논쟁의 대상이 될 수 있다.

재빠르게 협의에 응하는 것이 자신에게는 이익이 될 수 있다.

재결로 가려면 1년, 최장 2년이 걸리는데 이 경우 대토(代土) 시기도 놓칠 수 있다.

▲ 지장물 금액 평가기준

여덟째, 재결까지 갈 경우 기억해야 할 단어가 있다. “이의 부기권”이다.

재결이 끝난 후에는 보상금(공탁금)을 찾은 다음에 재결에 대해 이의를 제기할 수 있다.

어찌 됐든 재결을 받게 되면 돈을 받고 싸울 수 있다.

그러나 이 단계에 접어들면 일반적으로 토지보상자의 10%만이 남게 된다.

이 경우 시행자에게 유리하도록 모든 상황은 돌아갈 수 있다.

그리고 수용의 대가로 받은 돈으로 재테크를 할 때 이 단계에서 가장 신경 써서 챙겨야 할 것은 세금이다.

강제수용에 의한 토지보상에서 보상받는 사람에게 주어지는 가장 큰 세제상의 특혜는 대토(代土)에 의한 세금감면 혜택이라 할 수 있다. (5년간 통산하여 1억)

대토(代土)란 대체토지의 줄임말로 자기지역 내에 토지를 매도하고, 같은 지역 내에 토지를 매입하는 것을 말한다.

이때 발생하는 부동산 거래는 피수용인의 자의에 의한 경우가 아니기 때문에 구제해줄 수 있는 대책을 마련해놓은 것이다.

부동산 거래 시 대토로 인정받게 되면 기존 부동산 매각 시 부과되는 양도소득세와 신규 부동산 취득 시 부과되는 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.

하지만 이런 엄청난 특혜를 마구잡이로 주지는 않는다.

누가 보아도 수긍할 수 있는 경우에 한해서 엄격히 적용하고 있다.